| Les indicateurs immobiliers américains sont ce mois-ci à la baisse en prix et en volume : l’indice Case Schiller (indice de prix) pour octobre 2014 montre une croissance annuelle de 5,5%, en décélération progressive, tandis que l’indice NAHB (National Association of Home Builders pour les volumes) est revenu juste au dessous de son niveau d’août, à 54, après quatre mois de hausse.
L’indice de l’activité en prix du secteur immobilier, le S&P/Case Shiller 20 city Composite Home Price index, qui mesure la hausse des prix des résidences américaines, a été publié le 28 octobre 2014, pour aout 2014 (voir compte rendu complet). Les trois sous-indices du S&P/Case-Shiller montrent une décélération de la hausse des prix de l’immobilier aux Etats Unis : Les prix progressent toujours, mais le rythme annuel de progression est passé de 6,5% à 5,5% entre Juillet et Aout 2014. Rappelons que lors de notre point annuel l’an dernier à la même époque, la moyenne nationale était de 13% de progression en rythme annuel.
La décélération est plus marquée dans la “Sun Belt”, et les villes où les prix caracolaient à un rythme de 18-20% l’an dernier. Los Angeles, San Diego, Las Vegas, Miami, progressent aujourd’hui plutôt à un rythme annuel de l’ordre de 10% (voire 9% pour San Francisco). A l’inverse les villes sinistrées comme Cleveland ou Detroit continuent de progresser, mais doucement, et les niveaux de leurs prix sont toujours très en retard (autour de 100, alors que janvier 2000 marque la base 100 de tous ces indices).
Au niveau national, le niveau moyen des prix de l’immobilier résidentiel américain est au niveau du printemps 2005 (ou celui de l’automne 2007, après le pic de 2006). Par rapport au pic de juin 2006, les prix sont à peu près à -16%, et par rapport au creux de mars 2012, à +29%.
Dans toutes les villes sauf Cleveland la croissance des prix de l’immobilier ralentit, mais dans toutes les prix sont en hausse. Chicago, notre référence, voit ses prix progresser de 3% sur l’année.
L’indice de l’activité en volume du secteur immobilier, le Housing Market Index (HMI), qui mesure le degré de confiance dans le marché de l’immobilier, est sorti le 16 octobre 2014 à 54, en baisse après 4 mois de croissance consécutive, de 45 en mai 2014 à 59 en septembre 2014, le plus haut en neuf ans.
Il faut lire dans ce chiffre pour octobre, au dessus de 50, que plus de la moitié des percepteurs sondés ont toujours une opinion positive du marché. D’après l’économiste en chef du NAHB, David Crowe, « après que le HMI a enregistré en septembre son plus haut point en neuf ans, il n’est pas étonnant de voir une chute de l’indice le mois suivant ». David Crowe affirme qu’avec les taux d’intérêts hypothécaires au plus bas, la demande croissante ainsi que l’augmentation des salaires aux états unis, les analyses présagent une croissance continue du marché de l’immobilier. Voir le lien sur le Builder Confidence October 2014.
En conclusion le rythme de la croissance des prix se ralentit, mais c’est presque une bonne nouvelle: ceci couplé à de meilleurs chiffres de l’emploi, et des taux d’intérêt bas, devrait assurer la croissance raisonnable d’un marché solide.
Pour un rappel du décryptage des indices voir notre post Immobilier USA: décrypter les indices prix et volumes.
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