Les indicateurs immobiliers américains poursuivent leur hausse ce mois-ci en prix et en volume : l’indice Case Schiller (indice de prix) pour septembre 2015 montre une croissance annuelle de 4,7%, en augmentation progressive, tandis que l’indice NAHB (National Association of Home Builders pour les volumes) atteint le niveau de 62, en septembre, après quatre mois de hausse.
L’indice de l’activité en prix du secteur immobilier, le le S&P/Case Shiller 20 city Composite Home Price index, qui mesure la hausse des prix des résidences américaines, a été publié le 29 septembtre 2015 pour Juillet 2015 (voir rapport complet).
Les trois sous-indices du S&P/Case-Shiller montrent une progression de la hausse des prix de l’immobilier aux Etats Unis : Les prix augmentent toujours et le rythme annuel de progression est passé de 4,5% à 4,7% entre Juin et Juillet 2015.
Rappelons que lors de notre point annuel l’an dernier à la même époque, la moyenne nationale était de 6% de progression en rythme annuel.
Parmi les vingt villes, deux connaissent une augmentation à deux chiffres sur l’année, à savoir San Francisco et Denver au sein desquelles les prix progressent de plus de 10% en un an. Pour la 8 éme fois consécutives, Phoenix, enregistre une progression, de 4,6% sur l’année.Boston connaît quant à elle la plus forte augmentation entre juin et juillet 2015 en ce qui concerne cette progression annuelle des prix.
Les changements les plus marqués entre Juin et juillet sont de l’ordre de 0,5 % et concernent les villes de l’ouest tel que Dallas, Portland, Phoenix, Las Vegas, Cleveland. San Diego est en tête avec une hausse des prix de +0,8%
A l’inverse les villes comme Detroit, Minneapolis et Chicago connaissent une décélération de l’ordre de -0,9%.
Au niveau national, le niveau moyen des prix de l’immobilier résidentiel américain est au niveau de l’hiver 2005 (ou celui de l’automne 2007 après le pic de 2006). Par rapport au pic de juin 2006, les prix sont à peu près à -12%, et par rapport au creux de mars 2012, à + 35%.
La croissance des prix de l’immobilier a progressé au sein des principales villes à l’exception de San Diego, Boston ou encore Tampa ( + 5,5% par rapport à l’année 2014 idem que l’an dernier par rapport à 2013). Dans toutes les prix sont en hausse. Chicago, notre référence, voit ses prix progresser de 2% sur l’année par opposition au 3% de l’an derniers.
L’indice de l’activité en volume du secteur immobilier, le Housing Market Index (HMI), qui mesure le degré de confiance dans le marché de l’immobilier, paru ce 16 septembre 2015 au niveau de 62, est en progression depuis 4 mois consécutifs, de 54 en mai 2015 à 62 en septembre 2015. Un niveau qui n’avait plus été atteint depuis prés de 10 ans. Cependant, plus de la moitié des constructeurs considèrent que le « traffic » des acheteurs reste encore faible. Il faut lire dans ce chiffre pour septembre, au dessus de 50, que plus de la moitié des percepteurs sondés ont toujours une opinion positive du marché.
Si on analyse maintenant le Housing Market Index selon les régions on constate que le chiffre est au dessous de 50 dans le Nord-Est, ce qui indique que plus de la moitié des percepteurs sondés ont une opinion plutôt mauvaise du marché. Cependant on observe également que ce chiffre a progressé en cours d’année passant de 43, en janvier 2015, à 46 ce septembre 2015.
D’après le président du conseil du logement de NAHB 50+, Tim McCarthy, « Les constructeurs et les promoteurs demeurent positifs ». Voir le lien sur le Builder Confidence september 2015. M.Blitzer, directeur général et président du comité Indices de S&P Dow Jones Indices, affirme quant à lui que dans l’ensemble les prix des logements connaissent une forte croissance et a contribué à la solide croissance économique.
En conclusion, cette progression dans le rythme de croissance des prix de l’immobilier, vient conforter l’idée que dans l’ensemble les données économiques nationales sont plutôt positives. La hausse des taux d’intérêt annoncée par la FED, et attendue en décembre par de nombreux analystes, ne devrait pas être à même de remettre en cause les rendements attrayants du marché immobilier.
Pour un rappel du décryptage des indices voir notre post Immobilier USA: décrypter les indices prix et volumes.